En España, la diferencia entre la rentabilidad estimada y la rentabilidad real de una inversión inmobiliaria suele medirse en impuestos. El ITP, el IVA inmobiliario, los Actos Jurídicos Documentados, el valor de referencia del Catastro o la ganancia patrimonial en la venta son variables que condicionan el resultado fiscal de cualquier compraventa, pero raramente se incorporan al análisis previo con la precisión necesaria. InmoFiscal ha desarrollado una calculadora fiscal inmobiliaria de acceso público que permite estimar ese coste tributario completo antes de firmar.
¿Qué problema viene a resolver esta herramienta?
El error más frecuente no es la intención de eludir obligaciones fiscales, sino el desconocimiento de qué impuestos corresponden en cada fase y sobre qué base se calculan. Un inversor puede analizar una operación durante semanas sin haber estimado el impacto real del valor de referencia del Catastro en el ITP o cómo tributa su ganancia patrimonial según su perfil. Ese vacío puede hacer inviable una inversión que sobre el papel parecía rentable.
¿Qué operaciones y perfiles cubre la calculadora?
Cubre las tres fases del ciclo inversor —compra, alquiler y venta— para tres perfiles de contribuyente: la persona física residente, la sociedad mercantil y el no residente sujeto al IRNR. En la compra estima el ITP, el IVA inmobiliario y los Actos Jurídicos Documentados. Durante la tenencia calcula el rendimiento neto del capital inmobiliario con los gastos deducibles aplicables. En la venta estima la ganancia patrimonial y su tributación en la base del ahorro del IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades.
¿Qué papel tiene el valor de referencia del Catastro en el cálculo?
Desde 2022 la base imponible del ITP es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia que el Catastro asigna administrativamente al inmueble. Muchos compradores adquieren una vivienda por debajo de ese valor y pagan el impuesto sobre una base superior a lo efectivamente desembolsado. La calculadora fiscal inmobiliaria incorpora este criterio para que el análisis sea fiscalmente preciso desde el primer momento.
¿A quién va dirigida y cómo se accede?
A cualquier persona que esté evaluando una operación antes de firmar, sin formación técnica previa. La herramienta está disponible de forma gratuita y no requiere conocimientos técnicos previos para su uso.
InmoFiscal pone además a disposición de los usuarios una guía detallada sobre el ITP por comunidad autónoma, donde se recogen los tipos aplicables, los tramos y las bonificaciones vigentes en cada territorio. Ambos recursos forman parte de una plataforma especializada en fiscalidad inmobiliaria donde se publican guías, se analizan operaciones reales y se realizan sesiones formativas mensuales para inversores, agentes inmobiliarios y compradores internacionales activos en el mercado español.
